Praktický průvodce pro hypotéky v roce 2025

Chcete kupovat, rekonstruovat, anebo stavět? Ceny domů pořád rostou, ale úroky konečně klesají. Chcete využít příležitost, jenže netušíte, kolik vám banka půjčí. V roce 2025 platí jiná pravidla než před pěti lety. Tady vám krok za krokem ukážeme, jak získat hypotéku, na co si dát pozor a kde ušetřit pár set tisíc.

Praktický průvodce: jak si vzít hypotéku chytře

Největší změny roku 2025

1. Limity ČNB

  • LTV zůstává na 80  %, mladí do 36 let mohou až na 90  %.
  • DTI/DSTI už nejsou povinné limity, ale banky je sledují a výrazně ovlivňují schválení.

2. Úrokové sazby

  • Průměr trhu: 4,59  % p. a. (květen 2025).
  • Nejnižší sazby: UniCredit bank 4,39  %, Raiffeisenbank 4,49  %.
  • Rozdíl 1 % u 3 mil. Kč na 30 let znamená cca 593 000 Kč navíc.

3. Poplatek za předčasné splacení

Od září 2024 si banky mohou účtovat až 0,25  % z jistiny za každý rok do konce fixace, maximálně však 1%. Výjimky: prodej nemovitosti, úmrtí partnera, rozvod.

Výpočet  hypotéky - jednoduchý vzorec

Máte příjem 60 000 Kč čistého, žádné dluhy a chcete 3 500 000 Kč na 30 let s úrokem 4,39  %.

Měsíční splátka vyjde přibližně 21 900 Kč. Dostanete se na 36 % DSTI*, což je bezpečná zóna.

Pokud byste měli kreditku se splátkou 5 000 Kč, DSTI vyskočí na 45  % a banka už se může ptát.

Náš tip: Zbavte se drobných dluhů – každá tisícovka splátky navíc snižuje šanci na schválení.

Tohle byl pouze příklad na modelové situaci. Každý jsme v jiné situaci a každý to můžeme mít jinak.Pokud vás zajímá jak jste na tom vy a chtěli byste nezávaznou kalkulaci ozvěte se nám.

Přečtěte si příběh klientů Petra a Terezy zde.

Krok‑za‑krokem: Jak získat hypotéku v roce 2025?

  1. Sečtěte vlastní zdroje – spoření, stavebko, dar od rodičů. Na byt za 5 mil. Kč potřebujete 1 mil. vlastních (20  %). Nebo při věku do 36 let 500 000 kč (10 %).
     
  2. Očistěte rozpočet – zrušte kontokorent, snižte limit kreditky, splaťte malé půjčky a hlavně nesázejte.
     
  3. Před vyřizováním nezávazně zjistěte, kolik vám banka půjčí, ať víte, na jakou cenu mířit.
     
  4. Najděte nemovitost – sledujte energetický štítek; úsporné domy některé banky odmění slevou 0,3 p. b.
     
  5. Podejte si žádost o hypotéku u banky - s tímto vším vám pomůžeme.
     
  6. Odhad a smlouva – banka pošle odhadce, vy mezitím připravte rezervační smlouvu a návrh kupní smlouvy. Doložte výpisy z účtu za 3 měsíce zpětně a nechte si v práci vyplnit potvrzení příjmu.
     
  7. Vyhodnocení a schválení bankou
     
  8. Čerpání – po podpisu zástavní smlouvy a návrhu na vklad na katastr pošle banka peníze prodávajícímu.

Nejčastější pasti a jak se jim vyhnout

❌ Variabilní sazba – láká na nižší úrok, ale může rychle stoupnout.
❌ Pojištění přes banku – bývá dražší, vždy porovnejte s nezávislým makléřem.
❌ Fixace na 10+ let – chrání před růstem sazeb, ale předčasné splacení je dražší.
❌ Akční sleva – podmínky (účet, obrat, pojištění) mohou slevu zrušit. Čtěte malé písmo.

Co můžete udělat hned teď

✅ Zkontrolujte výpisy a sepište všechny dluhy.
✅ Spočítejte si rezervu – ideál tři měsíční výdaje stranou.
✅ Vyberte si svého poradce a s ním vše konzultujte.

Vyhněte se při hypotéce chybám, které stojí statisíce

Refinancování plánujte dopředu

Úrokové cykly se mění každých pět až sedm let. Když teď vezmete fix 5 let za 4  %, může být v roce 2030 sazba o dva body vyšší. Jak se připravit?

  • Mimořádné splátky – posílejte aspoň 5 % jistiny ročně, splatíte dřív a ušetříte na úroku.
  • Fond na refinanc – odkládejte rozdíl mezi současnou a „horší“ sazbou; vytvoříte si polštář.
  • Sledování trhu – rok před koncem fixace si nechte poslat nové nabídky, ať máte páku na banku.

Nečekejte, že banka sama zavolá s levnější sazbou – aktivita je na vás.

V roce 2025 už hypotéka není jen o tom, kolik vyděláváte. Pohlídejte si limit 80 % LTV, snižte dluhy, vyjednejte úrok kolem 4,5 % a ptejte se na poplatky dřív, než podepíšete smlouvu.

Ozvěte se nám – zdarma vám připravíme osobní výpočet hypotéky, navrhneme strategii a doporučíme banku, která váš sen promění v klíče od nového domova.

*Důležitá slova, která musíte znát, pokud uvažujete o hypotéce

Hypotéka
Dlouhodobá půjčka na koupi, rekonstrukci či stavbu nemovitosti se zástavou.

LTV (Loan‑to‑Value)
Poměr mezi výší úvěru a hodnotou zástavy. Standardně a nejvýhodnější varianta je do 80%. Pro osoby do 36 let věku lze až do výše 90%. 

DTI (Debt‑to‑Income)
Tento parametr je od 1.7.2023 pozastaven a znamenal že maximální výše úvěru nesmí přesáhnout devíti násobek roční mzdy všech žadatelů o úvěr.

DSTI (Debt‑Service‑to‑Income)
Tento parametr znamená že součet všech splátek (všech žadatelů) nesmí přesáhnout 45% měsíčního přijmu. U žadatelů do 36 let je tento parametr nastavený na 50%. Příklad: příjem je 40 000Kč žadatelů a výše všech splátek nesmí přesáhnout 20 000Kč. Pozor započítávají se kreditní karty, kontokorenty, leasingy atd.

Fixace úroku
Období (např. 3 roky, 5 let, 8 let), kdy se vám úroková sazba nemění. Po skončení může banka navrhnout novou sazbu a ty můžeš refinancovat.

Úroková sazba
Úroková sazba určuje, kolik navíc zaplatíte bance za to, že vám půjčila peníze.

Anuitní splátka
Stejná měsíční splátka po celé období fixace; v ní se postupně mění podíl úroku a jistiny.

RPSN
Roční procentní sazba nákladů – ukazuje, kolik tě úvěr skutečně stojí včetně všech poplatků.

Odhad nemovitosti
Posudek, který banku ujistí o hodnotě zastavované nemovitosti. Z tohoto odhadu následně vyplívá výše LTV.

Zástavní smlouva
Dokument potvrzující, že nemovitostí ručíte za hypotéku; podává se na katastr.

Předčasné splacení
Doplacení části nebo celé hypotéky před koncem fixace; od září 2024 může banka účtovat poplatek až 0,25% z dlužné částky za každý rok do konce fixace. Maximálně však 1%.

Refinancování
Přenesení hypotéky do jiné banky nebo na jinou sazbu na konci fixace. Možno také během fixace, pokud se vyplatí zaplatit pokutu za předčasné splacení oproti ušetřené částce.

Splatnost
Celková délka hypotéky (např. 30 let). Delší splatnost znamená nižší měsíční splátku, ale zaplatíš víc na úrocích.